Kosten für die Sanierung der Dachterrasse

Dachterrassen gehören zwingend zum gemeinschaftlichen Eigentum (Art. 712b Abs. 2 Ziff. 2 ZGB). An ihnen kann kein Sonderrecht eines einzelnen Stockwerkeigentümers begründet werden. Gleichwohl drängt es sich häufig geradezu auf, z.B. dem Eigentümer der Attikawohnung im Reglement ein Sondernutzungsrecht oder ausschliessliches Benützungsrecht einzuräumen (vgl. dazu auch "Gemeinschaftseigentum, Sonderrecht und Sondernutzungsrecht" oben)

Die mit einem Sondernutzungsrecht belasteten Flächen in gemeinschaftlichem Eigentum werden im Aufteilungsplan speziell bezeichnet (z.B. schraffiert, während die im Sonderrecht stehenden Räume vollflächig eingefärbt sind). Der Sondernutzungsberechtigte darf alle anderen Stockwerkeigentümer und Dritte von der Nutzung ausschliessen.

Wer entscheidet was - und wer bezahlt was

Zu regeln ist neben der ausschliesslichen Nutzung der Dachterrasse die Zuständigkeit für den Unterhalt, denn eine Dachterrasse im Sondernutzungsrecht bleibt gemeinschaftliches Eigentum.

Ohne Regelungen im Reglement gelten für bauliche Massnahmen grundsätzlich die Quoren gemäss Art.647c-e ZGB, wonach einfache oder qualifizierte Mehrheiten der ganzen Gemeinschaft für notwendige und nützliche Massnahmen, Einstimmigkeit bei Verschönerungsmassnahmen notwendig sind. In diesem Fall kann ohne Zustimmung keine bauliche Veränderung erfolgen.

Regeln sind für Dachterrassen im Sondernutzungsrechts eines einzelnen Stockwerkeigentümers nun allerdings unzweckmässig. Der Sondernutzungsberechtigte wird deshalb oft im Reglement berechtigt und verpflichtet, bauliche Massnahmen selber vorzunehmen. Er soll beispielsweise selber über die Qualität des Plattenbelags entscheiden und diesen ersetzen können, wann und wie es ihm passt.

Das Recht, bauliche Massnahmen an sondernutzungsbelasteten Bauteilen vorzunehmen, findet seine Grenze dort, wo die äussere Erscheinung des Gebäudes beeinträchtigt wird (z.B. bei Dachterrassen, die für Stockwerkeigentümer oder Dritte gut einsehbar sind) oder wo die Funktion des gemeinschaftlichen Teils eingeschränkt werden könnte.

So bleibt der bauliche und betriebliche Unterhalt der Wärmeisolation, der Dampfsperre oder der tragenden Dachkonstruktion immer Sache der Gemeinschaft. Sie trägt dafür auch die Kosten.